PERIZIA ESTIMATIVA VALUTAZIONE OPERATIVA - INAE INSTITUTE FOR SCIENTIFIC RESEARCH - VENICE - ITALY

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Il valore di mercato degli edifici dipende da molte variabili: le caratteristiche proprie degli immobili e quelle ambientali, i fattori di mercato connessi al rapporto domanda-offerta.

Invero, la valutazione è un processo complesso che deve considerare tutte le seguenti aliquote.

Aliquota n. 1 dovuta all'Ubicazione del fabbricato (caratteristiche posizionali estrinseche);
Aliquota n. 2 dovuta alla Tipologica del fabbricato (caratteristiche tecnologiche);
Aliquota n. 3 dovuta alla Posizione dell'unità immobiliare ( caratteristiche posizionali intrinseche);
Aliquota n. 4 dovuta alla Reddittività (caratteristiche produttive).

Le misurazioni degli immobili devono soddisfare in Italia un quadro normativo definito e in particolare:

UNI ISO 9836, UNI 10750
Allegato 2 Manuale della OMI (Agenzia delle Entrate); DPR 23 marzo 1998 N.138.

Parimento, negli altri paesi del mondo, è fondamentale riferirsi sempre agli INTERNATIONAL PROPERTY MEASUREMENT STANDARS (IPMS) con riferimento alle tipologie degli immobili:

IPMS Industrial Buildings Consultation Document;
IPMS for Residential Buldings;
IPMS for Office Buildings.

I metodi di stima si distinguono per il diverso approccio in:

Market Approach (stima mono-parametrica, stima multi-parametrica, stima per punti di merito additivo, MCA ...);
Income Approach (capitalizzazione dei redditi, capitalizzazione diretta, capitalizzazione finanziaria, analisi del flusso di cassa scontato);
Cost Approach (costo di produzione, costo di costruzione, comparativo diretto o sintetico, costo ri riproduzione deprezzato...).

Per beni suscettibili di trasformazione è fondamentale non sottovalutare il valore di trasformazione.

L'Highest and Best Use (HBU) rappresenta l'uso più conveniente e migliore, corrispondente al valore massimo tra il valore di mercato nell'uso attuale e i valori di trasformazione per le destinazioni d'uso prospettate.

Pertanto per un bene immobile , l'HBU considera la destinazione più redditizia considerando tutte le variabili possibili.

Per beni legati tra loro da rapporti di complementarità il criterio estimativo non deve trascurare anche il valore complementare.